聊聊房地产一级开发

参与一级开发是在16年开始的，那时候房地产的投资最多的是收并购，而一二级联动的城棚改项目占了很大一部分。

15年房价暴涨，高周转成了制胜法宝，越来越多的公司成长为千亿企业或者冲击千亿企业。这样全国布局将是必然之路。有些将总部搬到北京上海，有些将成立新区域公司，还有将一个区域裂变成两个甚至三个区域的。

现在想来那时候真是地产人最开心的时候，职位多，晋升快，最关键的是在风口上只要有决策就是对的。这也造就了很多地产人觉得自己水平很高，能力很强，给公司赚了很多钱。

回到说一二级联动项目，一般品牌开发商全国扩张投资，尤其是北方省会城市，大多是和当地有关系的地方企业合作。或直接控股项目公司，或约定溢价，又或小股操盘。

城棚改项目立项时，会由所改造的村与地产商签订协议，这个协议很关键，算是城中村改造的投资主体。以后一级土地整理的钱，和银行的城改贷，以及后面的土地返还款，包括二级土地的保牌工作都是由这个投资主体所在的公司完成。而收并购也主要围绕着投资主体的公司进行。

在立项并确定投资主体后进行摸底工作，主要是有多少户，有多少人，有多少宅基地，已经建成房屋有多少等等。同时要冻结户口，不能再往进加人，也不能再新建建筑。这方面主要是拆迁准备，最关键的是村里。一般来说村里和拆迁主体的关系会比较密切，因为是村民代表大会选择了投资主体，并且与之签订了协议。而且这个协议理论上是可以通过村民代表大会来废除的。

另外一方面要开始调整规划，有多少地块用于回迁，有多少用于配套，有多少用于商品房开发，完成回迁认定和整案制批复。开发商是要算的过帐的，如果在立项范围不够，可以向区里要求补充土地，这个有难度，但是可以操作的。

还有一个开始比较复杂，后来过程简化了不少的是：三级批复和占补平衡指标的挂钩。基本在20年后容易了一些。之前少的8个月，多的一两年。

一二级联动的项目很容易护盘，一般没人抢。但由于土地要求拍卖，为了确保保牌，有时候也会与国土局在出让文件里加一些只有一级公司或相关公司能达成的条件，比如和村里达成的协议，比如要求建个什么东西之类的，还有把还迁加进去的。

土地出让后会有一级土地返还款，这个返还款就是给到一级开发公司的。所以一级成本的认定和归口是很关键的。例如一个大的城改有很多地块，有一部分和其他开发商合作，一般会把成本装的少些；自己的地块多装些成本。

在一级开发中，桌面上的是投资主体和村里。品牌房企主要是二级的受益者。但凡参与者都有不错的收益。所以一级开发的八卦和故事也特别多。