楼市八卦局
作者：李宇嘉，经济学博士。
01
报团涨价，广州比深圳还猛
2020涨了大半年的广州楼市，2021年伊始，有了更傲娇的姿态。
节后第一天，飘在各个小区业主群里的，是各种抱团涨价的呼吁。而且，这股风气比隔壁深圳去年抱团涨价的势头，要猛烈的多。
单价涨3万，最小的83 两居总价就要增加249万
2020上半年，深圳业主抱团涨价、集体护盘、暴力拉升，主要集中在西部宝安、南山区几个妖盘。
这次，从珠江新城中区的“网红盘”中海花城湾开始，广州业主抱团涨价的风气蔓延至整个珠江新城、越秀，顺着珠江一路向东南，在“金融城”第二CBD概念的裹挟下，抱团涨价的声音此起彼伏。
涉及到的楼盘有：珠江新城的侨鑫汇悦台、中海花城湾、保利心语、朱美拉公寓、嘉裕公馆；越秀的淘金家园，天河东圃的中海康城、天朗明居、盈彩美居、金碧世纪花园；再往东，就是黄埔鱼珠板块，包括美林湖畔花园......
甚至，老黄埔面向珠江的一些楼盘，也打着第二CBD的概念跃跃欲试。
广州楼市一贯稳定，不管是房价也好、曝光度也好，不仅弱于京沪深，甚至在厦门、杭州、三亚之下。不像深圳，就连女孩儿们聚会都谈“搞钱”。
广州业主低调、沉稳，给人的印象往往是，茶楼里聊聊八卦、谈谈生意。
那么，为何在2021年伊始，广州楼市和广州人都燥热起来了呢？
这还得从2020年的广州楼市说起！
02
广州最近为什么涨？
2020年，广州在热点城市里，无疑是楼市最火的之一。
在刚刚发布的2020年12月百城冰山指数里，广州稳居TOP10内。根据全国房价行情网，12月份广州新房价格已经达到3.95万元，同比上涨了12%，房价水平在全国排第五位，二手房价格在去年12月，已探上4万元，创 历史 新高。
根据中原地产的数据，2020年，广州新建商品住房网签成交100905套，比2019年上升27%，继2016年后再次冲上10万套大关，销售面积也再次突破1000万平米，均创下近4年新高。
2020年，广州楼市最火的就是黄埔和南沙两个区。在广州人眼里，这两个区就是郊区、甚至是农村。但是，作为广州先进制造业的网红新区——东部的黄埔萝岗科学城，目前新房的价格已经达4-5万。
即便是老黄埔，也由于大规模旧改、临近金融城等利好，新房、二手房价格也到4-5万了，比2019年上涨了不少，超过荔湾、海珠等传统老城区，南沙更是从年头涨到年尾。
这样一来，越秀、珠江新城等传统中心区的业主就坐不住了。
毕竟黄埔、南沙再怎么火，在广州人眼里就是个大农村。而且目前还处于建设初期，到处都是工地。
虽然黄埔、南沙的规划很好，概念很先进，但最后能不能落地、怎么落地还不好说，八字还没一撇。而越秀、珠江新城等传统中心区，集聚了优质的教育、医疗资源，论城区面貌、人流密集程度，更是云泥之别。
这么一想，中心区的业主们心里十分不平衡，纷纷躁动起来。
03
豪宅突破天际线
广州楼市的火热，还有一个催化剂——2020年底广州楼市当红炸子鸡—珠江新城，二手房市场异军突起，一下子涨到了“10万+”。
2020年12月初，珠江新城中区的中海花城湾，一套93平米的南向户型，成交均价超过了15万。尽管这套房的成交，只是个案，就是小区内部业主换房。但架不住媒体宣传、业主相互打气。
珠江新城二手楼市都被激活了，中区二手房均价基本上都上了到了10万以上。
而且，2020年以来，楼市改善型需求明显增加，疫情冲击叠加货币超发，驱动富豪们住房消费突然间升级。
笔者所在的珠三角地区，很多城市核心区豪宅的价格，都突破了天际线。比如，深圳的后海片区30万、广州的珠江新城20万、东莞的松山湖7万、佛山南海千灯湖5万。
2020年，广州的豪宅改善市场明显回升，千万元总价的豪宅成交首次突破了1000套大关，500万以上的改善型置业明显增加。
白云、天河、荔湾、越秀等“云山珠水”特征明显的传统老区，受到青睐，而区域内豪宅新盘密集推出，供应加大，如佳兆业天墅、华远云和墅等。
市场的火热让很多开发商感觉到，不怕做不到，就怕不敢想。“10万+”都实现了，还怕什么。由此带来的连锁效应，就是楼盘争先恐后地涨价。
特别是广州CBD珠江新城内部的各个楼盘，谁也看不上谁，普遍有“我比你差哪了”，“你能涨价、我也能涨”的心态。于是，集体护盘、暴力拉升这股势头，也开始向周边的板块蔓延。
04
那些你很冒险的梦
然而，在房住不炒的大环境下，大涨必有调控。
广州业主抱团涨价被曝后，政府马上开始了行动。
1月6日，广州市住建部门发布消息：深入开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实维护购房群众合法群益。
其实，这也在意料之中，前几天中央经济工作会议，重点强调“住房问题关系民生福祉”。广州业主这时候抱团涨价，太不合时宜了，必然招致严厉的整治。
毕竟，现在正处于抓疫情防控和抓双循环格局的节骨眼上，广州这个热点城市不能添乱。
而且，即便没有严厉的调控，广州也和深圳不同，没有抱团涨价的生存土壤。首先，抱团涨价需要片区楼盘的“超优性”。也就是买家对这个片区的需求很旺，离了你就不行。
目前，在广州来看，珠江新城是唯一具有“超优性”的。但是，珠江新城的供应量也很大。
在珠江新城，8-15万的单价可选的楼盘太多了。即便是“网红盘”中海花城湾，现在挂盘价也基本在12-14万，并非像有些自媒体宣扬的普遍探到“15万+”。毕竟个案不代表整体，尽管业主可以自由定价，但只要同类楼盘多，买家就可以选择竞品，不是非你不可。
这样业主肆意调高价格就是意淫。
其次，抱团涨价需要片区楼盘“可操控”，这个在深圳是比较简单的。
因为深圳楼市供求关系非常紧张，每一个片区，扣除自住的、限售的，挂盘的量是数得到的，可谓是“小盘股”。如果片区内的需求比较稳定，业主集体涨价，确实能把片区价格推高。但这个逻辑在广州是不成立的。
广州各个片区都有大量供应，珠江新城还有东中西三个片区，对岸还有琶洲，往北还有越秀、白云。在教育配套、社区品质、居住氛围方面，大把楼盘可以替代。
而且，近年来广州大力发展靠近珠江新城的金融城，后者的规划、设计理念要好得多。
从长远看，广州卖地搞开发，规划重点在外围新区天河东、萝岗、南沙。老城房价高，腾挪不了，优质的教育、公***服务资源都在往外跑，才能配合新区发展。所以，规划上已经将老城区抛弃了。
所以在这里，要告诫各位业主，二手房市场交易极其分散，还是要审时度势。供应量大了，少数业主喊破喉咙，也会被迅速淹没。如果是自己换房，千万不要错失了机会，别将换房换成了寂寞。
对于买家来说，不要盯着一片树叶，忘记了整片森林，多去看看盘，千万别被中介和业主合伙骗了。当下的楼市，真的不缺供应。
就目前的势头看，结合好的调控和货币政策环境，2021年广州楼市依旧看好，但仍然有得挑、有的选，一定要货比三家再下定。